La rentabilidad bruta que te dicen no incluye impuestos, comunidad, seguros, ni los meses sin inquilino.
Esta calculadora sí.
🏗️ Tipo de inmueble
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— próximamente.
🎯 ¿Qué vas a hacer con él?
Aplica solo a vivienda habitual del
inquilino, arrendador persona física. Fuente: Ley 12/2023 de Vivienda.
💰 Datos de la operación
Compra
Varía por Comunidad Autónoma y posibles bonificaciones. Consulta la de tu
CA.
Notaría + registro + gestoría + tasación (aprox. 2.000–3.500 €)
Calculado automáticamente sobre el precio de compra
Si has pagado agencia inmobiliaria
En cuánto sube el valor tras la reforma
¿Cuánto pagarías de alquiler?
Lo que pagarías por alquilar un inmueble similar. Es el ahorro mensual de ser
propietario.
El ahorro crece con el tiempo si los alquileres suben
Alquiler
Media en España: 1-2 meses/año
Habitualmente ligado al IPC
Gastos anuales del inmueble
Si va vinculado a la hipoteca, pon 0 aquí e introdúcelo en los campos de
hipoteca.
Opcional, ~3% del alquiler anual
Referencia: ~0,5-1% del valor del inmueble
Si usas agencia para gestionar el alquiler
Para calcular el valor real de los flujos en euros de hoy
Venta
Habitualmente 3-5% del precio de venta
Si también alquilas, debe coincidir con años de alquiler
Habitualmente hasta el 80% del valor de compra
Cobrada al inicio. Incluida en el cálculo de la TAE.
Si el banco te exige seguro de vida. Incluido en la TAE.
Si el banco te exige seguro de hogar adicional. Incluido en la TAE.
📊 TAE de tu hipoteca: —Coste real anual incluyendo
comisiones y seguros vinculados
💡 Con hipoteca, la rentabilidad se calcula sobre el capital propio desembolsado (entrada + gastos),
no sobre el precio total. El apalancamiento puede mejorar significativamente la TIR.
Rentabilidad neta de gastos (anual)
—
Después de todos los gastos, antes de impuestos
Coste neto mensual de ser propietario
—
Hipoteca + gastos − ahorro vs alquiler equivalente
Rentabilidad bruta
—
Antes de gastos
Neta de gastos
—
Antes de impuestos
Inversión total
—
Compra + gastos + reforma
Recuperas la inversión
—
Año en que el acumulado es positivo
Cuota hipoteca
—
Mensual
Gastos anuales
—
IBI + comunidad + seguros
Ahorro vs alquiler
—
Acumulado en el periodo
TIR de la compra
—
vs seguir alquilando
🏦 TAE de tu hipoteca
TIN (tipo nominal)
—
Lo que firma el contrato
TAE (coste real)
—
Incluye comisiones y seguros
Cuota mensual
—
Solo capital + intereses
La TAE (Tasa Anual Equivalente) refleja el coste real del préstamo incluyendo todos los gastos
obligatorios. Es el indicador que debes usar para comparar ofertas de distintos bancos, ya que dos
hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAEs muy diferentes si una exige más seguros o comisiones.
La mayoría de inversores inmobiliarios calculan la rentabilidad bruta: dividir el alquiler anual entre el
precio de compra. Con un piso de 180.000€ y un alquiler de 900€/mes, eso da un 6%. Un número que suena
bien pero no significa nada útil.
La rentabilidad real de un inmueble tiene que descontar todos los gastos: IBI, comunidad, seguro,
mantenimiento, los meses sin inquilino, y los gastos de compra que ya pagaste al entrar. Cuando lo
calculas bien, esa rentabilidad del 6% puede quedarse en el 3-4% antes de impuestos.
Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria paso a paso
Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria requiere tener en cuenta tres capas de costes que
la mayoría ignora: los gastos de adquisición (impuestos, notaría, registro — entre el 8% y el 12% del
precio), los gastos anuales de explotación (IBI, comunidad, seguro, vacíos estimados) y la fiscalidad
del alquiler en IRPF. Una vivienda con rentabilidad bruta del 6% puede quedarse en un 3,5%-4% neto real
tras descontar todos estos conceptos.
¿Qué gastos hay que incluir al comprar un inmueble?
En una compraventa de segunda mano en España, los gastos de entrada suelen rondar el 8-12% del precio: el
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que varía por comunidad autónoma, la notaría, el registro
de la propiedad y la gestoría. En obra nueva se paga IVA al 10% en lugar del ITP.
¿Qué es la TIR en una inversión inmobiliaria?
La TIR (Tasa Interna de Retorno) es el indicador más completo para evaluar una inversión inmobiliaria. A
diferencia de la rentabilidad bruta o neta, la TIR tiene en cuenta el momento en que ocurre cada flujo
de caja: cuándo pagas, cuándo cobras y cuándo vendes. Permite comparar directamente el inmueble con
cualquier otra inversión financiera en igualdad de condiciones.
Fiscalidad del alquiler en España
Los ingresos por alquiler de vivienda habitual tributan en el IRPF como rendimientos del capital
inmobiliario. Desde la Ley de Vivienda 2024 (Ley 12/2023), la reducción ya no es un
porcentaje fijo: varía entre el 50% y el 90% según zona tensionada, perfil del arrendatario y
condiciones del contrato. El caso general (sin zona tensionada) es el 50%. En locales comerciales y
garajes no aplica reducción alguna.