Calcula exactamente el impuesto que pagas por plusvalías y ganancias patrimoniales: acciones, fondos, ETFs e inmuebles. Tramos IRPF 2026 actualizados, compensación de pérdidas y norma antiaplicación incluidos.
La calculadora completa simula el impacto real de los impuestos sobre tu inversión año a año, y te dice si compensa vender o mantener.
Ir a la calculadora completa →Cuando vendes acciones, fondos de inversión, ETFs o inmuebles en España y obtienes una ganancia, esa ganancia se denomina plusvalía, ganancia patrimonial o incremento patrimonial y tributa en la base del ahorro del IRPF. No es un porcentaje fijo — se aplica por tramos de forma progresiva. El cálculo del incremento patrimonial es el paso previo necesario antes de aplicar los tramos del impuesto.
Estos porcentajes no se aplican sobre la ganancia total, sino sobre cada tramo por separado. Si tienes una ganancia de 60.000 €, pagas el 19% sobre los primeros 6.000 €, el 21% sobre los siguientes 44.000 € y el 23% sobre los últimos 10.000 €. El tipo efectivo resultante es inferior al tipo marginal más alto que te aplica.
El incremento patrimonial es la ganancia obtenida al vender un activo por más de lo que costó adquirirlo. Se calcula restando el valor de adquisición (precio de compra más gastos e impuestos asociados) al valor de transmisión (precio de venta menos gastos de venta). El resultado tributa en la base del ahorro del IRPF a tipos del 19% al 30% según el importe. Se puede aplicar tanto a acciones y fondos como a inmuebles, criptomonedas u otros activos patrimoniales.
Las comisiones de compra aumentan el coste de adquisición y reducen la ganancia tributable. Las de venta reducen el precio de venta efectivo. Ambas son deducibles, así que conviene incluirlas en el cálculo.
Si en el mismo año fiscal tienes ganancias y pérdidas por venta de activos financieros, puedes compensarlas entre sí y tributar solo por el saldo neto. Si las pérdidas superan las ganancias, el exceso puede arrastrarse durante los cuatro ejercicios siguientes. Hay un límite del 25% si quieres compensar pérdidas patrimoniales con rendimientos del capital mobiliario (dividendos, intereses).
La venta de un inmueble genera un incremento patrimonial que tributa igual que la venta de acciones: en la base del ahorro del IRPF por tramos. La diferencia está en el cálculo del coste de adquisición, que puede incluir gastos de compra (notaría, registro, ITP/IVA) y mejoras realizadas en el inmueble. También existe la exención por reinversión en vivienda habitual y la exención parcial para mayores de 65 años.
A diferencia de los activos financieros, en inmuebles no existe la norma antiaplicación, y las pérdidas por venta de inmueble no pueden compensarse con ganancias de acciones o fondos — solo con otras ganancias patrimoniales no procedentes de activos financieros.
Importante: la norma antiaplicación impide compensar pérdidas si recompras el mismo activo en los dos meses siguientes a la venta (un mes para acciones). Esta norma no se aplica a fondos de inversión.
Los fondos de inversión registrados en la CNMV tienen una ventaja fiscal importante: puedes traspasar el dinero de un fondo a otro sin tributar hasta el reembolso final. Los ETFs y las acciones no tienen esta ventaja — cada venta genera un evento fiscal, aunque reinviertas inmediatamente en otro producto similar.
Cuando vendes un inmueble en España, la ganancia patrimonial también tributa en la base del ahorro del IRPF con los mismos tramos que los activos financieros: 19%, 21%, 23%, 28% y 30%. La ganancia se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, descontando los gastos de adquisición (notaría, registro, ITP o IVA, agencia) y los de venta (comisión de agencia, plusvalía municipal).
Existen dos exenciones importantes que pueden reducir o eliminar el impuesto:
A diferencia de los activos financieros, en los inmuebles también existe la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos), que es un impuesto local independiente del IRPF y que paga el vendedor al ayuntamiento. Su cálculo varía según el municipio y los años de tenencia.
Para analizar la rentabilidad completa de una inversión inmobiliaria — incluyendo alquiler, reforma, hipoteca, gastos anuales y TIR de la operación — usa la calculadora de inversión inmobiliaria.
Para simular el impacto de los impuestos sobre una inversión a largo plazo — no solo en el momento de la venta sino año a año sobre los dividendos — usa la calculadora completa de RentabilidadReal.com.